Eigenleistung: was Banken anrechnen und wo Sie am Bau sparen

Nicht alle Arbeiten am Bau müssen von Bauunternehmen oder Handwerksbetrieben ausgeführt werden. Bauherren, die selbst anpacken und so Eigenleistungen erbringen, senken ihre Baukosten. Die sogenannte Muskelhypothek ist bei der Baufinanzierung sogar als Eigenkapital anrechenbar. Doch es gibt Grenzen.

Was sind Eigenleistungen?

Eigenleistungen sind Arbeiten, die rund um den Bau anfallen und vom Bauherrn und ggf. privaten Bauhelfern in Eigenregie erbracht werden. Welche konkreten Leistungen ein Bauherr auf der Baustelle erbringt, hängt vom Wissen und handwerklichen Fähigkeiten ab. Wer z.B. im Handwerk arbeitet und über die notwendige Erfahrung verfügt, kann einen beachtlichen Teil an Eigenleistungen erbringen.

Das Spektrum an Arbeiten ist groß und reicht von der Erstellung des Rohbaus über den Innenausbau bis zum Anlegen der Außenanlagen. Hier einige Beispiele:

  • Anbringen der Dämmung
  • Verkleiden von Wänden
  • Verputzen, Tapezieren, Malerarbeiten
  • Verlegen der Bodenbeläge
  • Installation der Elektrik
  • Installation der Sanitäranlagen
  • Pflasterarbeiten
  • Anlegen des Gartens

Die Mehrheit der Bauherren packt beim Innenausbau an und erbringt einfache Arbeiten, wie z.B. Malerarbeiten. Wer über die fachliche Qualifikation verfügt und z.B. als Architekt oder Elektriker arbeitet, kann auch anspruchsvolle Arbeiten, wie fachgerechte Elektroinstallationen oder die Planung des Bauvorhabens, durchführen.

Selbstverständlich beschränkt sich die Muskelhypothek keineswegs auf Bauvorhaben. Zahlreiche Immobilieneigentümer, die ihre Gebäude sanieren oder modernisieren, erbringen Eigenleistungen. Diese können bei der Finanzierung ebenso anrechenbar sein.

Ersparnis durch die Muskelhypothek

Bauherren und Eigentümer arbeiten auf der Baustelle mit, um ihre Baukosten zu senken. Die Praxis offenbart jedoch zu hohe Erwartungen. Am Ende ist die erzielte Ersparnis meist nicht so groß, wie ursprünglich geplant.

Die Baukosten verringern sich um Lohnkosten, die sonst an Unternehmen und Handwerksbetriebe gezahlt würden. Materialkosten lassen sich hingegen nicht einsparen.

Beispiel: Das Verlegen von Fliesen soll insgesamt 10.000 Euro kosten. Nur weil der Bauherr die Fliesen selbst verlegt, wird er nicht die vollen 10.000 Euro einsparen. Der Bauherr fliest seine Räume selbst und spart Lohnkosten in Höhe von 6.000 Euro für den Fliesenleger ein. Die Materialkosten für Fliesen, Kleber und ggf. einige Werkzeuge bleiben. So lassen sich 6.000 Euro als Eigenleistung anrechnen, die restlichen 4.000 Euro an Kosten sind via Eigenkapital oder Darlehen abzudecken.

Anrechnung bei der Baufinanzierung

Banken können Eigenleistungen bei der Baufinanzierung wie Eigenkapital anrechnen. Somit müssen sie weder durch vorhandenes Geld noch durch das Darlehen abgedeckt sein. Entscheidend ist nur, dass sie erbracht werden.

Allerdings gibt es Grenzen bei der Anrechnung. Die Praxis zeigt, dass selbst engagierte Bauherren mit umfassenden handwerklichen Fähigkeiten selten mehr als 50.000 Euro an Lohnkosten einsparen. Entsprechend gilt für die Anrechnung eine Deckelung, die sich je nach Bank auf einen Wert von ca. 5 bis 10 Prozent der Gesamtkosten beläuft.

Faustregel: Je nach Geldinstitut sind bei der Baufinanzierung rund 25.000 bis 50.000 Euro als Eigenleistungen anrechenbar.

Für die Baufinanzierung angerechnete Eigenleistungen wirken sich vorteilhaft aus:

  • Geringerer Darlehensbetrag notwendig
  • Dadurch weniger Zinslast & schnellere Rückzahlung
  • Ggf. bessere Beleihung, die zu einem niedrigen Zinssatz führt

Geplante Eigenleistungen in niedriger Größenordnung, bis beispielsweise 2.000 Euro, rechnen viele Banken direkt an. Bei größeren Muskelhypotheken ist häufig eine detaillierte Aufschlüsselung vorzunehmen.

Muskelhypothek: Vorteile und Risiken

Gute Gründe sprechen dafür, als Bauherr auf der Baustelle kräftig mitzuhelfen:

  • Weniger Kosten
  • Geringerer Finanzierungsbedarf
  • Chance auf niedrigere Zinsen (je nach Beleihung)
  • Ggf. leichterer Erhalt einer Finanzierungszusage

Jedoch birgt die Muskelhypothek auch Risiken:

  • Längere Fertigstellung
  • Behinderung des Baufortschritts
  • Geringere Ausführungsqualität (kann z.B. KfW Förderung gefährden)
  • Fehlende Gewährleistung
  • Höhere Einkaufspreise bei Baumaterialien
  • Zusatzkosten wegen fehlender Werkzeuge
  • Selbstüberschätzung

Fallstricke bei der Muskelhypothek

Viele Bauherren und Eigentümer stellen sich die Erbringung der Eigenleistungen zu leicht vor. Es lauern mehrere Fallstricke, die wir nachfolgend erläutern.

Materialkosten

Zunächst möchten wir wiederholt betonen, dass sich nur Lohnkosten einsparen lassen, jedoch keine Materialkosten. Dadurch kann die Ersparnis niedriger liegen, als im Vorfeld angenommen.

Davon abgesehen muss es gelingen, die notwendigen Materialien günstig zu beschaffen. Es kommt vor, dass Fertighaushersteller oder auch Handwerksbetriebe ihre Baumaterialien günstig einkaufen und durchreichen. Wer sie aber selbst kauft, zahlt unter Umständen einen höheren Preis.

Selbstüberschätzung

Viele Bauherren überschätzen sich und ihre Fähigkeiten. Oft nehmen die Arbeiten mehr Zeit in Anspruch, als zunächst erwartet. Zugleich kann sich die Umsetzung schwieriger gestalten. Als mögliche Folgen kann sich die Fertigstellung erheblich verzögern oder die spätere Ausführungsqualität lässt zu wünschen übrig.

Bauhelfer

Niemand muss die Muskelhypothek vollständig selbst stemmen, oft wird tatkräftige Unterstützung von Freunden und Familie in Anspruch genommen. Doch aufgepasst, ob bezahlt oder unbezahlt, die Bauhelfer müssen versichert sein. Wer hiergegen verstößt, kann sich große Schwierigkeiten einhandeln.

Quelle: https://www.abakus24.de/blog/eigenleistung/

Exakte Berechnung Ihrer Baufinanzierung

Sie planen ein Bauvorhaben oder eine Modernisierung und möchten Eigenleistungen in die Finanzierung einbringen? Gerne berechne ich Ihre Finanzierung und helfe bei der Gestaltung. Anschließend werten wir aktuelle Zinskonditionen von über 200 Partnern aus, damit Sie günstig finanzieren. Meine Beratung ist kostenfrei und für Sie vollkommen unverbindlich.

Ich freue mich auf Ihre Anfrage.

📞 05272 182372-0